三井不動産(8801)-2026年3月期1Q決算分析

1. 概要

📈 営業収益: 8,023億円（前年比 +27%）
💰 事業利益: 1,877億円（+79%）; マージン 23.4%（+6.8pts）
🏦 親会社帰属四半期利益: 1,242億円（+91%）
📦 FCF: 3,514億円相当の資産売却を反映し大幅増
🏢 首都圏オフィス空室率: 1.1%（▲0.2pts QoQ）; 賃料増額改定割合拡大
🏘️ 新築マンション契約進捗: 93.3% / 2,800戸で1Q過去最高

💡 評価:
🚀 分譲セグメントが資産回転を加速し、利益・キャッシュを牽引。
🏗️ オフィス・物流の新規開発パイプラインと国内ホテル好調で賃貸収益も底堅い。
💸 物件売却益の積上げでROIC改善を図る一方、金利上昇耐性と在庫圧縮が課題。

2. 2026年3月期（FY2025）通期見通し

📊 営業収益: 2兆7,000億円（+3%）
💰 事業利益: 4,250億円（+7%）; マージン 15.7%（+0.4pts）
🏦 純利益: 2,600億円（+4%）
📉 金利負担: ▲800億円見込み（1.87%平均調達）
🪙 配当方針: 累進配当・総還元性向50%以上を維持

💡 評価:
🏘️ 都心・高額物件計上と投資家向け売却で分譲利益率25%へ。
🏟️ 東京ドーム再開発・LaLa arenaなど非分譲資産の収益寄与が後半に顕在化。

3. セグメント別動向（1Q実績）

(1) 賃貸 (Leasing)

🏢 事業利益: 457億円（+3%）; 国内オフィス稼働率改善、海外オフィスは賃料上昇で維持。

(2) 分譲 (Property Sales)

🏘️ 事業利益: 1,247億円（+156%）; 「三田ガーデンヒルズ」等引渡と資産売却が寄与。進捗率66%。

(3) マネジメント (Management)

🏬 事業利益: 174億円（+16%）; リハウス仲介手数料単価上昇、PM戸数増。

(4) 施設営業 (Facility Operations)

🎡 事業利益: 144億円（+28%）; ホテルADR上昇と東京ドーム使用料改定が寄与。

4. リスクと成長要因

🚨 リスク要因
💹 金利上昇1%で経常利益▲120億円の感応度。
🏗️ 開発コスト高騰が賃貸IRRを圧迫。
🌐 米中対立長期化による海外需要鈍化リスク。
📈 成長要因
🏠 都心再開発型マンションの高価格帯需要と契約前倒し。
🚚 物流施設・データセンター開発の高稼働とNOI上昇。
🎫 スポーツ・エンタメ施設の回復とLaLa arenaの通年寄与。

5. 総合評価

📊 総合評価: 良好
✅ 分譲資産回転と高価格帯物件計上が利益成長を牽引、FCF創出力向上。
✅ オフィス稼働率改善とホテルADR上昇で賃貸収益の底堅さを確認。
🚨 開発コスト・金利上昇リスクに対し自社森材活用や資産入替でROE押上げを継続できるかが焦点。

→ 三井不動産(8801)は、資産回転型分譲と多様なアセット運営により高い資本効率を追求しつつ、脱炭素施策と木造開発で長期成長軌道を維持する構え。

投資に関する最終的な判断は、ご自身の責任で行ってください。