三菱地所(8802)-2026年3月期1Q決算分析

1. 概要

📈 営業収益: 3,569億円（前年比 +8.7%）
💰 営業利益: 624億円（+106億円）; マージン 17.5%（+1.3pts）
🏦 親会社帰属四半期純利益: 319億円（+60億円）
🏨 物件売却益: 30億円（前年同期 70億円）で下期集中計画
📊 ROE: 年換算 8%程度（長計目標10%へ前進）
💡 評価:
🏘️ 大型マンション引渡しと価格改定が住宅事業利益+169億円と伸長。
🏢 丸の内再開発ビルの増額改定と国内オフィス稼働率改善で賃貸収益が堅調。
🌐 海外事業は賃貸堅調も売却益計上が下期、為替逆風を吸収。

2. 2026年3月期（FY2025）通期見通し

📊 営業収益: 1兆8,500億円（+17% YoY 計画据え置き）
💰 営業利益: 3,250億円（+5% YoY）; マージン 17.6%
🏦 純利益: 1,950億円（+3% YoY）
💵 株主還元: 年間配当 46円（+3円累進）、自己株買い1,000億円+消却予定、政策保有株50%削減目標
💡 評価:
⚙️ 分譲マンション・海外物件売却益が下期寄与し計画達成を視野。
📈 丸の内Torch Tower・8 Bishopsgate竣工後の賃貸CF拡大で中期成長を牽引。

3. セグメント別動向（1Q実績）

(1) コマーシャル不動産

🏢 営業利益 163億円（▲54億円）; 物件売却益の季節性で減益もホテル・商業が好調。

(2) 丸の内事業

🏙️ 営業利益 246億円（+6億円）; オフィス増額改定とリーシングでマージン改善。

(3) 住宅事業

🏘️ 営業利益 198億円（+169億円）; 大規模マンション引渡しと高粗利率28.6%が寄与。

(4) 海外事業

🌍 営業利益 64億円（▲1億円）; 欧州オフィス賃貸堅調、売却益は下期。

(5) 投資マネジメント

💼 営業利益 11億円（+2億円）; AuM拡大でフィー収入増。

(6) 設計監理・不動産サービス 他

🛠️ 営業利益 18億円（▲7億円）; 再開発関連費用計上。

4. リスクと成長要因

🚨 リスク要因
💹 金利上昇1%で営業利益▲70億円の感応度、為替変動による海外売却益タイミング。
🏢 オフィス需給悪化と再開発遅延によるリーシングリスク。
📈 成長要因
🏗️ 丸の内Torch Tower開業と東京駅周辺の再開発による賃貸CF拡大。
💰 海外ハイブリッド投資モデルとDC/物流施設開発で高い回転率とROIC向上。

5. 総合評価

📊 総合評価: 良好
✅ 住宅・賃貸の好調で営業利益+20%と過去最高ペース、通期計画達成に弾み。
✅ 累進配当+大型自己株買いで株主還元を強化しROE8%へ前進、資本効率改善が持続。
🚨 物件売却益のタイミングと金利上昇が短期変動要因、再開発推進と回転型資産戦略が鍵。

→ 三菱地所(8802)は、丸の内・国内外賃貸と高回転住宅のバランス型ポートフォリオで安定成長を確保しつつ、大規模再開発と政策保有株削減で長期ROE10%達成を目指す。

投資に関する最終的な判断は、ご自身の責任で行ってください。